【摘要】法律文书作为一种专用文书，其使用领域只限于法律事务。精品学习网法律文书频道特意提供了法院民事判决书:沪二中民终字第3492号，欢迎阅览!

上诉人(原审原告、原审反诉被告)上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司，住所地本市瑞金二路120号。

法定代表人林猷澳，董事长。

委托代理人徐晓青，上海市金泰律师事务所律师。

委托代理人钟敏，上海市金泰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、原审反诉原告)上海可蒙大酒店有限公司，住所地本市控江路1666号。

法定代表人夏林玉，董事长。

委托代理人臧振福，该公司工作人员。

委托代理人王凯人，该公司工作人员。

上诉人上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司因租赁合同一案，不服上海市杨浦区人民法院(1999)杨民重字第3156号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司之委托代理人徐晓青、钟敏与被上诉人上海可蒙大酒店有限公司之委托代理人臧振福、王凯人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：1996年10月31日上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司(以下简称永和豆浆公司)与上海可蒙大酒店有限公司(以下简称可蒙大酒店)签订租赁合同一份，约定：可蒙大酒店将本市控江路1666号可蒙大酒店原卡拉OK、舞厅的街面房屋租借给永和豆浆公司，租赁期限为5年，自1996年11月1日至2001年10月31日止;年租金为人民币450,000元(以下币种均为人民币)，第二年起年递增率为7.5%;任何一方违约，应承担违约责任，违约金为全年租金的50%。合同签订后，双方依约履行，永和豆浆公司支付可蒙大酒店水电煤预付保证金25,000元。1998年11月永和豆浆公司支付1999年度租金520,031.25元，截止日为1999年10月31日。1998年12月上海可蒙(集团)有限公司发函至永和豆浆公司，提出控江路1666号房屋权利属其公司所有，房屋租赁行为无效。1999年6月22日永和豆浆公司搬离本市控江路1666号租赁房屋，期间发生水、电、煤费用21,175.56元，7月7日永和豆浆公司诉至法院，认为被告无权转租房屋，双方租赁协议无效，要求被告返还1999年6月23日至10月31日租金184,899.51元、赔偿装修损失100,000元、返还水电煤预付保证金25,000元，6月份发生的水电煤费21,175.56元从中扣除。1999年11月可蒙大酒店将房屋另行租赁给他人。原审另查：可蒙大酒店系上海可蒙(集团)有限公司(原名上海美的日用化学品厂)与香港奔富企业公司合作设立，中方提供场地及辅助配套设施，港方负责注册资金的全部金额105,000美元。为此，在1992年8月8日上海可蒙(集团)有限公司与上海市杨浦区房产管理局签订协议一份，将本市控江路1666弄3-4底层住宅改造并扩建成商业用房，扩建部分工程资金由上海可蒙(集团)有限公司承担，扩建部分产权全部无偿移交杨浦房产管理局。1993年10月18日上海可蒙(集团)有限公司将扩建的房屋移交给可蒙大酒店使用，1994年4月上海可蒙(集团)有限公司将产权移交给上海市杨浦区房产管理局，并明确使用单位为可蒙大酒店。该房屋的管理部门四平房产管理所于1996年8月出具租赁证明，明确本市控江路1666号建筑面积844.99平方米，租赁户名可蒙大酒店，租赁期限为长期。四平房产管理所对可蒙大酒店将房屋转租给永和豆浆公司表示认可。

原审审理后判决：一、上海可蒙大酒店有限公司与上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司于1996年10月31日签订的租赁协议终止;二、上海可蒙大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司租金人民币184,899.51元;三、上海可蒙大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司装修费人民币10,000元;四、上海可蒙大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司水电煤保证金人民币3,824.44元;五、上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海可蒙大酒店有限公司违约金人民币260,015.5元。

判决后，上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司不服，上诉要求撤销原审判决主文第三、五项，判令被上诉人赔偿上诉人装修损失费100,000元;不同意支付被上诉人违约金26,0015.5元。认为被上诉人不是系争房屋的承租人，不具备出租该房屋的权利，故合同无效。且该房屋在租赁期内已出租给他人，故不存在违约问题，反诉已超过诉讼时效。上诉人装修实际化去100,000元。被上诉人则要求维持原判。

本院经审理查明，1999年10月本市控江路1666号租赁房屋更改户名为杨浦区人防安居服务中心。原判认定的其余事实无误。

本院认为，上海可蒙(集团)有限公司系被上诉人的投资主体，其将本市控江路1666号房屋作为投资条件，办理了移交使用权的手续，经四平房管部门确定，可蒙大酒店作为该房屋的承租人，并在征得出租人同意后将房屋转租给上诉人，故上诉人与被上诉人签订的租赁协议有效，双方均应自觉履行。合同签订后，双方确实依约履行各自的合同义务，上诉人已支付租金至1999年10月31日。期间，因上海可蒙(集团)有限公司(因其与被上诉人的港方合作公司间有讼争)在1998年12月发函至上诉人，提出租赁房屋权利属其公司所有，上诉人与被上诉人的房屋租赁行为无效。上诉人才于1999年6月搬离租赁房屋，并单方面终止协议。考虑到上诉人的违约并非上诉人方的原因导致，亦非被上诉人方的过错导致，故以由上诉人酌情承担违约责任为宜。原审判决上诉人承担合同约定的全部违约责任不当，应予纠正。上诉人上诉认为其装修化去100,000元，但未提供相关依据，现因其残值已无法实际评估，故原审法院根据装修的折旧酌情确定并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市杨浦区人民法院(1999)杨民重字第3156号民事判决主文第一、二、三、四项。

二、撤销上海市杨浦区人民法院(1999)杨民重字第3156号民事判决主文第五项。

三、上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海可蒙大酒店有限公司违约金人民币100,000元。

一、二审案件受理费人民币21,019元，由上诉人上海城市永和豆浆大王餐饮有限公司负担人民币5,674元，被上诉人上海可蒙大酒店有限公司负担人民币15,345元。

本判决为终审判决。

审判长 郑梅萍 审判员 王文耀 代理审判员郑华 二OO二年一月二十三日 书记员陆晓波

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