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上诉人(原审被告)上海金天音像娱乐有限公司，住所地本市阳曲路600号。

法定代表人张新朝，总经理。

委托代理人陆林华，公司员工。

委托代理人单威原，上海市凤凰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海市粮食局，住所地本市外马路1475号。

法定代表人陈海刚，局长。

委托代理人刘海鹏，郑传本律师事务所律师。

上诉人上海金天音像娱乐有限公司(以下简称音像公司)因财产权属纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2002)闸民一(民)初字第3207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人音像公司的委托代理人陆林华、单威原，被上诉人上海市粮食局(以下简称粮食局)的委托代理人刘海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：粮食局系本市临汾路870号房屋(建筑面积为158.59平方米，共四间门面房屋)所有权人。1998年4月23日，被告与上海大众便民公司(以下简称大众公司)签订租房协议，约定大众公司出租本市临汾路870号房屋给被告使用，租赁期为四年，自1998年5月1日至2002年4月30日止，年租金为人民币(以下币种均为人民币)200,000元。1999年11月17日，音像公司与大众公司又重新签订租房协议书，约定大众公司向音像公司提供本市临汾路870号房屋给音像公司使用，期限为1998年5月1日起至2002年4月30日，音像公司每年向大众公司给付房租213,840元。协议自然终止或因故不能继续履行，有关装修添附，音像公司无权要求作价返回。在使用期内除不可抗拒因素外，双方均不能违约擅自终止协议。双方并约定，此前双方签订的租房协议终止。此后音像公司在本市临汾路870号房屋经营。今年5月1日后，音像公司仅占用承租房屋的其中一间继续经营使用，其余三间房屋由案外人上海美时时装有限公司(以下简称美时公司)使用，音像公司的租金向大众公司缴纳至今年2月左右。今年5月以来，美时公司、上海市闸北区粮食局均曾向法院起诉，要求被告迁出系争房屋，此后均因不符合诉讼主体资格而撤回起诉。2002年7月，粮食局诉至法院，要求判令音像公司迁出本市临汾路870号房屋，并要求被告支付房屋租金17,820元。

原审审理中，音像公司不同意粮食局要求音像公司迁出本市临汾路870号房屋的诉讼请求，认为音像公司是与大众公司签订租用系争房屋协议的，合同期满后音像公司继续使用系争房屋，原出租人大众公司并未提出异议，可视为双方的租赁合同继续履行。音像公司称，在房屋租赁合同履行期间，大众公司擅自将音像公司承租的房屋转让给案外人美时公司，此属无效行为，侵害了音像公司的合法权益，为此音像公司已另行向法院起诉，要求法院判令大众公司与美时公司签订的协议无效。音像公司并提出，要求追加大众公司为本案第三人参加诉讼。粮食局则称，音像公司与大众公司签订的房屋租赁合同期限至2002年4月30日止，现音像公司继续占用使用系争房屋无任何依据，粮食局作为本市临汾路870号房屋的所有权人，有权要求被告迁出系争房屋，故坚持要求音像公司迁出本市临汾路870号房屋，并变更要求音像公司支付房租17,820元的诉讼请求，称该诉讼请求将另行起诉，不要求在本案中处理。

原审法院审理后作出判决：自本判决生效之日起十日内，上海金天音像娱乐有限公司(含其所有的物品)迁出本市临汾路870号房屋。

上诉人音像公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1998年4月与大众公司签订房屋租赁协议，约定租用本市临汾路870号房屋，粮食局是在音像公司承租系争房屋期间取得该房屋所有权的;大众公司在租赁期间，将系争房屋使用权转让给美时公司，侵犯了音像公司的优先购买权;粮食局认可了大众公司转让行为，则不再享有对系争房屋的权利，不具备起诉主体资格，故不同意迁出本市临汾路870号。

被上诉人粮食局则辩称：粮食局是本市临汾路870号房屋的所有权人，有权依法行使自己的权利，故要求音像公司迁出系争房屋。

本院经审理查明：原审认定事实无误。双方当事人对此均无异议。

本院另查明：1997年3月18日，上海市房屋土地管理局与粮食局签订《本市国有粮油零售网点房产划转协议书》(以下简称《划转协议》)。协议规定，上海市房屋土地管理局自1996年1月1日起将全市市区已核对确认的直管公房1627处，建筑面积223,697.70平方米，划转给粮食局经营管理。粮食局于1998年9月5日取得本市临汾路870号房屋的房地产权证。上述事实有《划转协议》、房地产权证等证据予以证明。

本院还查明：音像公司诉大众公司、美时公司财产权属纠纷一案，上海市闸北区人民法院于2002年9月19日作出(2002)闸民一(民)初字第3607号民事判决，认为：《小企业售让协议书》及《补充协议》是大众公司与美时公司根据上海市闸北区人民政府《关于区属小企业售让的试行办法》的有关规定自主协商达成的小企业售让协议，且得到了产权人粮食局的认可，该协议与法不悖，应属有效。音像公司认为该协议实质为房屋使用权转让，并据此要求享有优先购买权，缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此作出判决，原告上海金天音像娱乐有限公司要求确认上海大众便民公司与上海美时时装有限公司签订的《小企业售让协议书》及《补充协议》无效，并要求确认原告对临汾路870号房屋在同等条件下享有优先购买权的诉讼请求不予准许。一审判决后，音像公司未提出上诉，该判决已经发生法律效力。此节事实有(2002)闸民一(民)初字第3607号民事判决书予以证明。

本院认为：在上诉人承租本市临汾路870号房屋期间，被上诉人依据《划转协议》取得该房屋，并领取了该房屋的房地产权证，所以被上诉人系该房屋的所有权人。虽然被上诉人认可大众公司与美时公司签订的《小企业售让协议书》和《补充协议》，但其并未丧失对该房屋的所有权。租赁期限届满后，被上诉人未与上诉人签订租赁合同，故有权要求上诉人迁出系争房屋。上诉人关于被上诉人认可了大众公司转让行为，则不再享有对系争房屋的权利，不具备起诉主体资格的诉称，本院不予采纳。

关于上诉人称大众公司在租赁期间，将系争房屋使用权转让给美时公司，侵犯了上诉人的优先购买权一节，上诉人已向上海市闸北区人民法院另案起诉，上海市闸北区人民法院已作出了对其要求确认大众公司与美时公司签订的《小企业售让协议书》和《补充协议》无效，并要求确认其对本市系争房屋在同等条件下享有优先购买权的诉请不予准许的判决，该判决亦已生效。故上诉人此诉请，本院亦不予采纳。综上，原审依据查明的事实依法所作出的判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求因缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币772.80元，由上诉人上海金天音像娱乐有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 郑梅萍 代理审判员 丁康威 代理审判员郑华 二OO二年十一月二十五日 书记员虞恒龄

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