物业管理师：完善物业服务企业资质管理的思考
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物业管理作为一种社会化、专业化、市场化的服务产品，对其提供者——物业服务企业实施必要的资质管理，已成为一种共识。在法律法规层面，《物业服务企业资质管理办法》(以下简称《资质管理办法》)由住房和城乡建设部于2007年颁布，并于当年施行。
可以说，《资质管理办法》的实施有效地改善了物业服务市场环境，规范了物业服务市场准人制度。但是，随着行业的发展和物业管理实践的丰富，出台更为细化的《资质管理办法》配套规范日益成为亟待解决的问题。
资质等级划分应该更清晰
《资质管理办法》明确要求各资质等级的物业服务企业必须符合相应的一些条件。比如，一级资质企业要符合如下条件：
1.注册资本人民币500万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技：术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100%;
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业 50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
其实，在《资质管理办法》规定的三个资质等级中，只是在注册资本、人员配置、管理类型及管理面积方面有不同要求外，其第五点要求都是“企业管理制度和标准”，但到底是怎样的标准并没有明确。也就是说，《资质管理办法》没有进行相关的物业服务等级更为明确和细化的规定。
早在《资质管理办法》实施之前， 2004年1月，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)(以下简称《标准》)。在使用说明中，第2条“本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高”。中物协印发的《标准》，是作为与开发建设单位或业主委员会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项内容与标准，以及测算物业服务价格的参考依据。虽然是参考依据，初衷也是为了提高物业服务管理水平，督促物业服务企业提供质价相符的服务，促进物业服务规范发展。但是，由于《标准》只是参考依据，并未纳入住房和城乡建设部制定的《资质管理办法》，因而，在实际执行法规过程中，要完全、到位地与《标准》的服务等级有机结合，是存在客观上的难度的。有的时候，致使中物协印发的《标准》在物业服务企业实际经营、管理中形同虚设，既使《资质管理办法》执行时缺乏细则，又使《标准》并没有很好地起到应有的指导效力。
配套法律法规应该更完善
出于物业管理实践的迫切需要，建议有关部门尽快出台能够与《资质管理办法》相配套的法律法规文件。比如，制定出“普通住宅(大厦)小区物业服务等级规范一级、二级、三级的标准”，并设定级别越高代表物业服务等级越高，且物业服务资质级别越高;凡是达到同级资质的物业服务企业，在管的所有项目，，不论是服务质量，管理制度、人员配置、管理面积，还是设施设备管理等，都必须全部达到同级别的物业服务等级和物业服务费等级标准。换句话说，要以“物业服务等级”的高低来制约企业资质的高低，这样可以有效的遏制企业间恶性竞争。如同：国内的合资企业麦当劳、肯德基等快餐连锁店，不论是北京、天津的企业，不论开设1家分店，还是开设10家分店，所有的店面设计、管理制度、商品价格、卫生标准、品质管理等方面，必须达到上级主管部门的统一标准。
同时，可以考虑将物业服务费拉开档次，建立物业服务企业晶牌管理体系，研究、制定、评估企业品牌价值标准。物业服务企业实施物业招投标过程中，可将企业晶牌价值一次性计人物业服务费中。物业服务企业可以根据住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，来进行物业评估。认为该项目达不到同等资质、同等物业服务等级、物业服务费等级要求和有损企业晶牌形象的，可自动放弃该项目。使企业有效地避免了因盲目扩张而带来的经济损失和管理风险，从而达到标、本兼治的监督管理目的。
项目承接管理应该更科学
《资质管理办法》第八条“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接 20万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，这种项目承接规定不是很科学的管理方式。
首先，作为建筑物的所有权人(使用人)，有权根据物业服务企业资质高低、物业服务等级的高低、物业服务费用多少来选择、聘请适合自己刀、区的物业月艮务企业;其次，违反了政府提倡业主通过公：开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业的原则;第三，一个物业服务企业管理和服务的好坏，不仅在于它的注册资本、人员配置、管理制度，还要看企业现实的服务水平、看业主对物业服务企业的满意程度，看它对社会、对行业所作出的贡献;第四，以资质等级高低作为承接管理项目面积的唯一标准，势必造成不同资质等级企业为了达到《资质管理办法》第八条要求，来盲目扩大自己的项目管理面积，增加营业收入，从而产生物业服务企业之间的恶意竞争。
目前，北京市物业管理行业已出现“本是同根生、相煎何太急”的悲惨局面。因此，建议不以物业服务资质等级高低来衡量物业服务企业承接管理项目面积的大小，而要以建筑物的所有权人(使用人)的需求作为第一要务。要让业主根据小区设施设备、管理面积，同时，再以物业服务企业资质等级、服务等级、服务费等：级为参考依据，自主选择物业服务企业，从而达到业主与物业服务企业双向选择，互惠互利的共赢局面。