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情事变更原则，是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，根据契约严守原则，当事人必须严格履行合同，但是法律也同时根据诚实信用的原则，以情事变更原则作为例外和补充。所谓情事变更原则，在理论上有广义和狭义之说。广义的情事变更原则，一般指由于不可抗力或者一方当事人虽无过失但无法预见，无法防止的外因，致使双方签订的合同无法履行或者不能全部履行，如果继续履行将显失公平，因而允许变更或者解除原合同的法律制度。这种广义的情事变更，既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件〔1〕， 类似于英美法中的“合同落空”(Frustration of Contract)的法律原则。从我国现行立法情况看，只规定了不可抗力，例如《民法通则》第107条，修改后的《经济合同法》第30条，《涉外经济合同法》第24条都是如此，但是从《民法通则》第153条和《涉外经济合同法》第24条第3款的立法解释来看，似乎将情事变更包含于不可抗力之中。从司法解释承认情事变更原则适用的情况看，也是将情事变更作为不可抗力的一种情况，实际上是将不可抗力作了扩大解释，这正好与广义的情事变更包括不可抗力形成了逻辑上的对立。狭义的情事变更原则，不包括不可抗力，而是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原则发生情理变更，致使合同的基础动摇或丧失，如果继续维持合同原有效力而显失公平，则允许变更合同内容或者解除合同的一项法律制度〔2〕。本文以下所讨论的商品房预售合同纠纷中适用的情事变更原则是狭义的。情事变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具体体现，目的在于通过适用情事变更原则，重新调整当事人双方的权利义务关系，实现民法的公正性，消除合同因情事变更所产生的不公平后果。基于情事变更而请求变更或者解除合同是合同当事人的一项实体权利，是发生债不履行时合同当事人一项重要免责事由。

商品房预售合同，是预售方和预购方达成的，由预售方以尚未建造或正在建造中的房屋作为标的物卖给预购方，预购方向预售方预付部分或全部房款，待商品房建成后，再由预售方按期将符合要求的商品房交付预购方的书面协议。商品房预售，简单说就是把尚未建成的商品房预先出售的一种销售方式。其作用主要是房地产开发经营企业可以通过收取预购方的预付款，及时筹集到大量资金投入到房地产开发中去，同时也可以使预购方取得商品房的期待权提前受益，有利于加速商品房的流转，促进房地产市场的发展。因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是由于预售商品房现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，由于原材料价格和土地价格大幅度涨跌，国家法律政策变动，政府行政干预等多种原因，而使商品市场价格发生异常波动，或者使合同不能履行，这种波动或者不能履行，不可归责于商品房预售合同当事人任何一方，如果仍然完全按照原合同条款履行，必须使合同的一方遭受重大损失而显失公平。这时，就产生情事变更原则的适用问题。本文主要就商品房预售合同纠纷中是否应当适用、如何适用情事变更原则以及适用这一原则时应当注意的若干问题进行探讨，意在抛砖引玉。