(三) 对土地使用权与车位权属关系的分析

我国现行法律实行了“房地产权一致”的原则，在静态方面表现为房地产权主体一致，在动态方面表现为房地产权一同处分，在房地产交易时“房随地走、地随房走”。②条法律原则对房地产权关系的处理具有普适性，因而在讨论车位权属规则的应然状态时应予遵循，以保持法律体系的一致性。具体来说:如果界定车位归业主共有，则其占用的土地使用权出让金就应该由业主承担，可以按照现行做法，不计入容积率，不分摊土地使用权面积，建在业主共有土地使用权的土地上。如果界定开发商可以保留车位的所有权，则车位就必须计入容积率，分摊土地使用权面积，取得独立的土地使用权，从而独立登记取得产权证书，由开发商依法处分。车位的权利与土地使用权的转移要同时进行。

据此，可以看出《物权法》第74条第3款规定遵循了“房地产权一致”的原则，第2款规定则违反了这一原则。因为我国部门规章和地方规范性文件多规定，层高 2.2米以下(不包括2.2米)的房屋不计入建筑面积、地下车库、非经营性架空层等不计入容积率，③计入建筑面积或容积率的建筑物是不能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，因而随着小区内房屋所有权转移给全部业主，全部或接近全部的土地使用权都随之转移给业主。由此，不计入容积率的地下车位、楼房首层架空层车位即应判定为业主共有，其开发成本则相应计入房价。同时，为了减少争议，《物权法》亦应明确属于业主共有建设用地使用权的土地范围。

(四) 美国与我国台湾地区车位权属规则的借鉴意义

美国住宅小区区分所有制度设计多遵循一个基本原则，即除了小区房屋单元的业主之外，不允许任何他人在小区内拥有任何共享设施和配套设施。[15] (P118)在此原则下，美国《统一区分所有法》(Uniform Condominium Act)(1980)第1-103(7)条和第1-103(4)条明确将小区内的所有设施分为专有部分和共有部分两大类。在这种区分下，美国小区区分所有法律一是将停车位界定为共有部分(Common elements)，作为小区全体业主的共有财产，可以设定为某一房屋单元的业主专用，可以出租、出售给小区其它业主。二是将停车位界定为房屋单元的组成部分，不得单独转让，只能随着房屋单元的转让而转让。为保障业主对共有部分真正享有权利，防止开发商控制业主共有部分谋取非法利益，美国各州小区区分所有法律还强制性规定开发商向业主移交小区控制权的时间，为全体业主选举产生第一届管委会后2个月内。而业主选举产生第一届管委会的时间期限，一般是开发商所销售的房屋单元达到小区房屋单元总数的75%后60天内。[15](P67)否则，业主有权终止在开发商控制阶段由开发商代表业主协会对外签订的任何合同或协议。[16](P68)美国是车轮上的国家，曾出现因法律不健全，开发商将小区车位据为己有牟取非法利益的问题。但随着美国上述《统一区分所有法》的制定及其在美国各州的广泛采纳，其确立的车位制度通过强行性规范有效地解决了这一问题，还车位于业主。我国当前车位供求矛盾突出，存在着开发商垄断车位资源并高价出售，甚至将车位建设成本计入房价后，还再次向业主高价出售以牟取暴利等现象，严重侵害了业主的合法利益，因而美国车位权属规则对我国更具有现实的借鉴意义。

我国台湾地区把区分所有建筑物附设的停车位划分为不同类型并设置不同的规则。其一，法定停车位是开发商依有关法令强制设置的停车位，建于区分所有建筑物的基地内或共享部分上，并不当然归属于购买房屋的区分所有人共有，而是由购房者自主决定是否购买，购买者取得法定停车位的共有持分权，这种权利无独立权状，但可以在本建筑物内的区分所有人之间进行转让。于法定停车位上，可以为特定的区分所有权人设定专用权。其二，自行增设停车位是开发商依法在区分所有建筑物的共有部分(如法定空地) 上自行增设的车位，应符合建筑规划，但不计入容积率。在实务中，这部分车位如果具有构造上的独立性与使用上的独立性，则可以成为区分所有建筑物的专有部分，通过登记取得独立的产权证书，自由转让，且不限于区分所有人。其三，奖励增设停车位是开发商依法按照鼓励系数或一定公式计算，主要通过在区分所有建筑物中多建或多挖一层或数层而另行增设的车位，[13](P5)属于区分所有建筑物的专有部分，可以通过登记取得独立的产权证书，自由转让。但在使用上，负有供“公众使用”的义务。④国台湾地区“公寓大厦管理条例”还特别规定起造人移交公寓大厦共享部分、约定共享部分及其附属设施设备的时间，即于管理委员会成立或管理负责人推选或指定七日内会同“政府主管部门”、公寓大厦管理委员会或管理负责人现场针对水电等检测，确认其功能正常无误后，移交之。如果未能通过检测或其功能有明显缺陷者，可归责于起造人者，主管机关命起造人负责修复改善，并于一个月内起造人再会同管理委员会或管理负责人办理移交手续。⑤国台湾地区的做法兼顾了开发商与业主的利益，有利于增加车位的供给，缓解车位供需矛盾。但其规定自行增设停车位不计入容积率，易导致理论与实务上对其是否构成专有部分存在分歧，我国借鉴时应予扬弃。

四、完善《物权法》车位权属规则的建议

综上，针对我国《物权法》车位权属规则存在的不足，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法宗旨下，立足我国国情，借鉴国外立法例，应从以下几方面对其加以修改完善:

其一，在建筑物区分所有权中增加对专有部分的界定，同时增加规定“以持久性的界限标明范围的车位，视为有独立性的房间”。

其二，将小区车位划分为法定车位、增设车位两类，并分别予以规制。其中法定车位由开发商依法强制配建。对车位配建的数量，我国目前由国家立法统一规定标准后，允许各城市根据自身发展水平、车位供需状况等制定具体标准的做法值得赞同。在法定车位中，强制规定按照每5至10个业主一个车位的标准设置临租车位或钟点车位，用于来客、为小区业主服务人员等公众停车。法定车位应界定为区分所有建筑物的共有部分，明确规定为业主共有。对于法定车位(临租车位除外)，允许业主大会协议决定为特定业主设定专用权，或登记为业主房屋专有权的内容或在业主管理规约中加以记载。该专用权可以随业主房屋的移转而移转，也可在业主之间单独移转，但不得移转给非业主。此外，在优先保护业主停车利益的前提下，为充分发挥车位的效用，亦应允许法定车位对非业主出租。设定专用权所取得的收益，在扣除物业管理成本和税金后，属于全体业主共有，用作维修资金。增设车位应计入容积率，分摊土地使用权面积份额，可以界定为区分所有建筑物的专有部分，通过登记取得单独的权利证书，开发商可以单独出售、出租或抵押，且不以业主为限。但在开发商出售、出租增设车位时，业主在同等条件下有优先购买权或优先承租权。

其三，规定强制开发商向业主移交小区共有部分控制权的时间和逾期未移交的法律后果。移交时间可规定为业主委员会成立或管理负责人推选或指定后1个月内。逾期未移交的法律后果可规定为业主有权终止在开发商控制阶段就小区共有部分由开发商对外签订的任何合同或协议。

其四，修改《物权法》对共有部分的规定，明确属于业主共有土地使用权的土地范围。小区内的土地，除了属于城镇公共道路用地、城镇公共绿地、业主专有的建筑物用地、分摊了土地使用权面积可以依法由开发商等主体保留的建筑物用地外，由业主共有建设用地使用权。包括:建筑物所在的土地及其附属的庭院、围绕建筑物的空地、小区绿地和道路用地、公共设施及场所用地、物业服务用房用地等。同时，由于专用权的设定对于共有部分来说具有普遍性，可在共有部分中增加对专用权的规定。

注释:

①如我国建设部《城市居住区规划设计规范》第8.0.6条规定:居民汽车停车率不应小于10%;居民区内地面停车率不宜超过10%;居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。长春市建筑物配建停车场(库)标准》规定住宅为别墅类的，每户配建机动车车位不低于1-2个;住宅建筑面积大于100㎡ ，每户配建机动车车位不低于0.6个;建筑面积小于100㎡每户配建机动车车位不低于0.4个等。

②《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、《城市房地产管理法》第32条、《物权法》第146条、147条等

③建设部2002年《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定:层高2.2米以下(不包括2.2米)的房屋不计入建筑面积。2005年《长沙市建筑与环境设计规划管理规定》第16 条规定:建筑物底层的架空开放空间作为永久性全天候的公共活动场地或实施绿化的，其面积不占用容积率指标。

④见我国台湾地区“最高法院”2002 年度台上字第2108号民事裁定。

⑤见我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第57条。

参考文献:

[1]雷斌.住宅小区停车库(位)若干问题研究[J].现代物业，2007，(4)。

[2]王荣珍.论对物权法第74条第1款的理解与适用[J].法律适用，2008，(9)。

[3]高圣平.首先满足业主需要的规范意义[J].法学，2009，(2)。

[4]吕伯涛.适用物权法重大疑难问题研究[M].北京:人民法院出版社，2008。

[5]王利明.物权法研究(修订版，上卷)[M].北京:中国人民大学出版社，2007。

[6]高圣平.解释论视野下的车库、车位权利归属规则[J].政治与法律，2008,(10)。

[7]陈广华.小区车位与车库权属研究[J].河海大学学报(哲学社会科学版)，2007，(4)。

[8]尹田.物权法理论评析与思考[M].北京:中国人民大学出版社，2004。

[9][徳]鲍尔/施蒂尔纳.德国物权法(上册)[M].张双根译.北京:法律出版社，2004。

[10]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京:法律出版社，2007。

[11]董学立.论物权法上车库权属的判断标准[J].法学，2008，(3)。

[12]江平.中国物权法教程[M].北京:知识产权出版社，2007。

[13]卓洁辉.区分所有建筑物附设停车场的比较法研究[J].中外房地产导报，2003，(2)。

[14]王轶.对中国民法学学术路向的初步思考[J].法制与社会发展，2006，(1)。

[15]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京:北京大学出版社，2005。

[16]焦富民等.论建筑物区分所有权中业主共有权的保[J].比较法研究，2007，(5)。

本文就是由精品学习网为您提供的检视与完善车位权属规则探讨，希望供您参考。