五、二手房市场活跃，成交量远超一手房

2015年深圳 二手房共成交13万套，共计1064万平方米，较2014年大增122%。深圳二手房成交活跃，成交面积是一手房的1.4倍，二手房成交面积仅次于上海、北京。

六、土地市场供应稀缺、竞争激烈，单价、总价均是全国第一

2015年深圳共 成交 经营性土地建筑面积 148万平方米，较去年下降57%，土地出让金额322亿元，同比下跌38%。土地成交量大幅下降主要是供应稀缺所致。深圳土地资源日益紧缺，城市更新成为主要的开发方式。2015年城市更新单元计划项目高达94宗，用地面积763万 ，主要集中在关外区域。

深圳地少房企多，土地争夺激烈。关外坪山新区和宝安为开发商拿地热门区域，居住用地因稀缺性溢价空间进一步加大，“面粉”价格被推高。2015年12月信达在深圳坪山拿下单价79907元/平米，刷新全国单价地王历史记录。

七、刚性需求外溢，惠州、东莞受益良多

深圳楼市的火热也 带动了周边城市房地产市场。尤其是房价过快增长，大量刚性需求外溢，对惠州和东莞影响较大，这两个城市商品住宅成交较2014年分别增长了130%和62%。三个城市总成交量达到2323万平方米，体量仅次于成都，能排到全国的第二。

八、优异的经济基本面是楼市的最大支撑力

经济增长强劲、产业结构优良是2015年深圳楼市火爆的最大支撑力。2015年深圳生产总值达17502.99亿元，按可比价格计算，同比增长8.9%，增幅分别比全国和全省高2.0和0.9个百分点。经济保持较快增速的同时，发展质量不断提高，第三产业结构优化明显，占比上升较快，尤其是现代服务业近几年正在快速发展。2015年深圳第三产业增加值10291.80亿元，增长10.2%。

从其他指标指标来看，2014年深圳 常住户籍人口比3.42每年的人口输入量非常大，这也支撑着楼市的需求。当前深圳商品住宅消化周期仅8.5个月左右，市场供应不求，也是推动楼市快速回升的重要原因。

展望2016年，深圳房地产市场将会是充满变数的一年。货币宽松政策和自身调整诉求将分别成楼市上行和下行的两股动力。

从上行动力看 ，根据土地供求关系，“招拍挂”土地供应量持续走低，新房占比极大的城市更新项目难以推进，房价上涨又推高拆迁成本，因此中长期房价上涨预期较强。近期来看，截至2015年底，深圳商品住宅存量面积588万 ，消化周期仅为8.5个月，若后续推盘跟不上，供不应求的局面将会加剧。加之货币政策宽松不变，也会催使购房者入市。所以深圳房价近期和中长期仍有上升空间。

从下行因素看 ，2016年深圳楼市与2015年有显著不同，部分房产已逐渐由居住属性主导转变为金融投资（投机）属性主导。实际在去年下半年，房价快速上升之后，炒楼盘和炒楼花的情况死灰复燃。为此，2016年初，深圳多家银行已经开始收紧房贷政策限制中介炒房。

总的来说，在投机炒房推波助澜之下，购买力和房价之间已经产生明显断层，再加上资本市场利好在2016年难以重现，所以对2016年深圳房价不能预期太高，特别是部分房价上涨过快的高端项目，可能会存在一定压力。

城市系列点评之四：广州，被北上深抛弃的“一线”城市

对于广州2016年表现，还是以稳为主，量稳价平将是2016年主旋律。

今天我们来看最后一个一线城市——广州。

2015年广州在一线中表现比较另类，楼市成交量还算过得去，但和北、上、深快速增长相比，仍有很大差距： 房价几乎停涨，已被其他一线城市远远抛在身后; 商办成交大幅下滑，与广州的经济地位完全不符; 土地成交溢价创新低，让人几乎难以相信广州还是和北、上、深齐名的一线城市，如果现在还要排一线城市，那么 广州可能要被纳入“一线半”。

整体来看，2015年广州市场呈八大特征：

一、商品住宅成交量持续上涨，但均价涨幅接近0

2015年广州楼市整体强劲反弹，成交金额冲历史高点。2015年商品住宅成交1237万平方米，成交金额1860亿元，同比分别增长28%和30%。

市场呈现供不应求趋势，但成交均价几乎无变化。2015年商品住宅成交均价15060元/平方米，与去年持平。相较北、上、深，广州是唯一一个房价没有上涨的一线城市。

“量热价冷”的核心原因就是近郊和远郊的项目热卖。2015年，远郊的增城和近郊的番禺仍是第一主力成交区，成交面积均在200万平方米以上，同时远郊的南沙、花都成交面积占比分别提高了5.35个百分点和3.29个百分点。2015年广州商品住宅成交面积增量由增城、从化、花都、南沙4个远郊区所贡献，所以广州商品住宅市场整体才会呈现“成交量快增、成交均价不变”的局面。