四、二手房成交面积持续攀升，规模反超一手房

2015年 二手房共成交19万套，共计1740万平方米，较2014年增长80%和83%，成交金额达到3984亿元，较2014年大增100%。

北京二手房成交规模仅次上海，位列第二。市场成交面积、成交金额均高于一手房，成交面积比一手住宅高出29%，成交金额比一手住宅高出31%,不论是从成交面积、成交套数还是成交金额来看，北京二手房持续保反超一手房，并且随着新房供应的逐渐稀缺化和豪宅化，近年来一二手房成交倒挂还有逐年加剧的趋势。

五、土地市场地王频出，总价单价毫无争议全国第一

2015年北京共 成交经营性土地建筑面积1482.5万平方米，较2014年下降25.7%，成交的楼面地价为13379元/平方米，同比上升16.07%。溢价率方面，2015年成交土地溢价率38.41%，同比上升10.98个百分点。

2013年以来，北京土地市场成交规模逐年缩减， 2015年更是降至2010年以来的新低。但从单价角度来看，却是“物以稀为贵”，北京出让土地平均楼板价逐年攀升，其中宅地楼板价更是屡创新高，因此全年土地成交总价接近2000亿元，仍是全国第一。

对比实际楼板价(扣除保障房、配套商品房面积)，在北京2015年单价地王TOP10中，有7幅跻身全国前十，其余三位全国排名分别为第13、第19和第22。并且从溢价率来看，所有宅地的溢价率都达到了50%，进入竞配保障房环节，以此来看， 北京土地楼板价也称得上是全国第一。

六、销冠项目均价略低，“顶豪”项目表现不及上海

在北京项目金额榜单TOP10中，销冠项目成交金额41.7亿元，入榜门槛为32亿元，成交均价超过7万元/ 的项目仅有泛海国际一个，成交均价最低项目只卖出了不到2万元/ 。

北京热销项目热销原因主要有这几点，第一，大都属于五环外的成熟板块，区域供应相对较小;第二，多为知名房企的规模项目，企业品牌效应显著，产品力较强;三是定价合理，在五环外楼板价轻松破三万的如今，部分项目已经低于“面粉”价格，自然接受度相对较高。

七、基本面指标出色，购买力快速上升

2015年北京楼市基本面表现出色，商品住宅库存、消化周期均大幅回落;居民购买力也在快速攀升，一方面是人均可支配收入增速超过GDP，同比增长8.9%，另一方面，中高端需求也在股市的助推下受益不少。土地市场更是火爆，出让总价、单价均是全国第一。北京的基本面指标应该是地方政府最喜欢看到的。

展望2016， 北京地价房价仍将稳定上行 ，但市场成交可能出现回落 。 政策面上，北京和上海类似，2016年限购仍会持续，从政府表态来看，控房价也将是2016年的政策关注点。 土地市场方面，竞争仍将激烈，价格也将进一步攀升。

也正是由于北京地价高居全国首位，目前五环外宅地实际楼板价破5万也不少见，这些地块如若在2016年上市，售价将直奔8万+，这也将变相推高北京房价，考虑到房价的快速攀升还是远高于购买力的增长，2016年新增高价盘去化还是存在一定压力，部分楼盘有可能出现有价无市的状况， 整体成交量下降是大概率事件，降幅应该在10%-20%。

城市系列点评之三：深圳，2015年全国最疯狂的楼市

展望2016年，深圳房地产市场将会是充满变数的一年。货币宽松政策和自身调整诉求将分别成楼市上行和下行的两股动力。

上周分析过上海、北京之后，今天再来看 2015年最疯狂、市场最为火热的深圳，其全年一手商品住宅成交均价飙升33%，领涨全国。

整体来看，2015年深圳市场呈八大特征：

一、一手住宅均价飙升33%，领涨全国

2015年深圳楼市最引人注目的是， 商品住宅成交均价大幅飙升，同比涨幅高达33%，领涨全国各大城市。

二、住宅市场改善发力，豪宅持续火爆

2015年深圳 商品住宅成交740万平方米 ，成交金额2550亿元，较2014年分别增长69%和126%，均超过2013年高点，达到近10年峰值。深圳产业结构持续优化，加之2015年政策利好和上半年股票牛市，推动2015年深圳楼市持续火爆。

整体来看，2015年深圳商品住宅市场改善、中高端、豪宅齐发力。 从总价段看，300万元以下的刚需依然是成交主力，但占比大幅下降;300-500万改善需求激增，成交占比同比上升14个百分点;500-1000万中高端需求和1000万元以上豪宅成交占比均显著上升。因为房价快升，深圳的商品住宅市场出现明显的“中高端化”趋势。

2015年深圳 豪宅市场成交量暴涨。1000万以上的豪宅2015年共成交近3000套，比2014年多卖1757套，成交面积65.14万平方米,同比增长128%，成交金额489亿元，同比增加170%。其中1000万到2000万之间总价的住宅成交2388套，同比上涨129%。

三、受政策和自贸区刺激，办公产品量增价涨

2015年深圳商办进入集中放量阶段。其中商业成交13.5万平方米，较2014年上升6.6%。办公类项目成交74万平方米，同比上升89%，增幅巨大。2015年SCC、永新时代广场、华润大冲商务中心等大体量项目入市，推高新增供应量。受自贸区利好刺激，前海甲级写字楼供需两旺，销售表现亮眼。

四、TOP10热销项目最高价和门槛激增

2015年深圳 销售金额TOP10项目无论是最高价和门槛双双激增，入榜金额高居一线之首。而具体来看热销项目成交表现，也堪称全国之最，例如华润城单盘成交100亿元、鸿荣源壹方中心当天成交60亿元，作为单价破十万的深圳湾壹号也成交了54亿元。