房地产企业有产权地下车位的成本如何进行会计核算与税务处理，根据《企业产品成本核算制度》（以下简称新成本核算制度）、企业所得税、土地增值税等政策规定，下面为大家介绍地下车库成本分摊问题。

地下车库成本分摊问题

某房地产开发公司于2012年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013年9月30日竣工交付业主使用。该项目容积率为3，总可售建筑面积10万平方米，其中：住宅8万平方米(计容建筑面积)、可以办理产权的地下车位2万平方米(不计容建筑面积);开发成本10亿元，其中：土地征用及拆迁补偿费3.5亿元、前期工程费3000万元、建筑安装工程费5.1亿元(含有产权地下车位成本6000万元)、基础设施建设费4000万元、公共配套设施费1000万元、开发间接费用3000万元、借款费用3000万元。

该住宅项目2013年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/平方米，取得销售收入12.8亿元;至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数700个28.6%，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元;开支期间费用7000万元;企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。

剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。

假定：营业税金及附加占销售收入的5.7%;房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。

一、会计处理

房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算其成本，提供准确的成本信息，值得认真探讨。

(一)计算地下车位开发成本的两种模式

关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中主要有以下两种模式：

第一种模式：按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本。

其计算公式为：

地下车位开发成本=开发成本发生额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)×地下车位可售面积

以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：

1、地下车位成本=总开发成本10亿元÷(住宅可售面积8万平方米+地下车位可售面积2万平方米)×地下车位可售面积2万平方米=2亿元

2、地下车位单位成本=2亿元÷2万平方米=1万元/平方米

也就是说，将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。这种模式，虽然计算简单明了，但是不能比较准确的反映各业态的开发产品成本。比较多的主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，普遍采取此模式。

第二种模式：把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计算地下车位成本。

这种模式，从形式上看计算较为复杂，但是它遵循了“新成本核算制度”关于成本核算的基本原则，能比较准确的反映各业态(住宅、地下车位、商业等)的开发产品成本。企业希望主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，采取此种模式。

现将地下车位为什么可以作为成本核算对象、地下车位的成本归集、分配与计算简述如下。

(二)地下车位应该单独作为成本核算对象

地下车位是开发产品中的一种特殊类型，根据“功能区分原则”、“可否销售原则”、“定价差异原则”“成本差异原则”等要求，应该把它作为独立的成本核算对象。

(三)第二种模式的实际运用――地下车位成本项目的归集、分配与计算

按照“新成本核算制度”规定，房地产企业核算开发产品成本的成本项目有7个，那么核算地下车位的成本是否包括了所有成本项目?

“新成本核算制度”第四十三条明确规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本;由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。

各成本核算对象之间分配费用应本着“谁受益谁负担”的原则，哪个成本核算对象受益，费用就计入这个成本核算对象。直接费用应直接计入受益对象成本，间接费用应在归集后再按合理的分配标准计入各受益对象。

1、“开发成本――土地征用及拆迁补偿费”

一般说来，如果地下车位建筑面积属于计容面积，则地下车位应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。

关于地下车位不需要分摊土地成本问题，有许多省市地方税务局均有明确规定。比如《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第38条明确规定：

“同一个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。”

2、“开发成本――建筑安装工程费”

该成本项目包括了整个开发项目的建筑安装工程费用，不仅包括土建工程、安装工程、装饰工程等具体内容。地下车位的建筑安装成本，是可以按照建设部相关规定计算清楚的，根据成本核算的基本原则，它不需要分配计入，完全可以直接计入。如果将与地下车位完全无关的地上房屋的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程、绿化景观费用等分配计入地下车位成本，恰恰与成本核算的基本原则相悖。

因此，地下车位的“建筑安装工程费”应该按照实际计算的工程造价直接计入，而不需要将无关支出分配计入。