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2014物管师《管理实务》第二章:前期物业服务合同

2014-05-16 11:51:41 字体放大:  

2014物管师《管理实务》第二章:前期物业服务合同

(一)前期物业服务合同的概念

前期物业服务合同,是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业,也涉及业主。

在实践中,物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并形成业主大会选聘物业服务企业的决定是不现实的,而这个阶段的物业管理服务又是必须的,所以,为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空,明确前期物业管理服务的责任主体,规范前期物业管理活动,《物业管理条例》明确地将前期物业管理的权利义务与责任赋予了建设单位及建设单位选聘的物业服务企业。

(二)前期物业服务合同的主要内容

前期物业服务合同的内容就是通过合同条款所反映的建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系,包含以下几个主要部分。

1.合同的当事人

前期物业服务合同的当事人就是建设单位与物业服务企业,其中建设单位以及物业服务企业一般都是法人组织。

2.物业基本情况

包括:物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等。

3.服务内容与质量

服务内容主要包括物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地环境管理;车辆停放管理;公共秩序维护、安全防范的协助管理;物业装饰装修管理服务;物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。

前期物业管理服务约定应达到的质量标准。

4.服务费用

主要内容包括物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制);物业服务费用开支项目;物业服务费用的缴纳;酬金制条件下,酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。

5.物业的经营与管理

主要内容包括停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法;物业其他共用部位共用设施设备经营管理。

6.承接查验和使用维护

主要内容包括承接查验和使用维护中双方责任义务的约定。

7.专项维修资金

专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。

8.违约责任

主要包括违约责任的约定和处理,免责条款的约定。

9.其他事项

主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。

(三)签订前期物业服务合同应注意事项

1.物业的承接查验

物业共用部位、共用设施设备的承接查验是前期物业服务活动的重要环节,前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接查验内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接查验则属于业主与建设单位之间的问题,无须在合同中约定。

2.物业服务的费用

前期物业服务合同涉及的费用种类多,情况复杂,支付主体及责任容易混淆,易造成矛盾,必须在合同中予以列明。例如,应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主;对于由业主支付的费用部分,则应当注意是否符合国家法律法规的要求,并应当在物业销售前予以明示或约定。

3.前期物业服务合同的解除或终止

前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响,合同的期限具有不确定性,当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时,物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此,有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。

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