三、我国大城市的绅士化现象及其存在问题。

20 世纪 80 年代，我国大城市的旧城区就开始了更新改造。近年来，这种改造更为频繁，贵族化趋势也更加突出。以北京、南京和沈阳 2012 年6 月在售住宅为例，北京二环内霞公府均价106000 元 / 平方米，而同期北京地区在售的 565个住宅项目销售均价为 21837 元/平方米; 南京中山路上的长发都市羲和均价 45000 元/平方米，同期南京地区所有在售的 264 个住宅项目销售均价为 14148 元/平方米; 沈阳和平区华润中心悦府均价 22000 元/平方米，同期沈阳地区在售的 385 个住宅项目销售均价为 7900 元/平方米。很显然，中心区的更新改造并没有走亲民路线，骇人的价格甚至连中产阶级也望尘莫及。笔者认为，这样的“城市更新”或“旧城改造”本质上与西方发达国家的绅士化运动无异，甚至还有过之而无不及。

然国内专家学者将我国城市中心区的更新改造重新命名，主要源于二者形式上的差异。其一，西方国家的“绅士化”现象发生于普遍郊区化进程后的再城市化阶段，富裕阶层几乎都居住到了郊区，城市中心区沦为贫困阶层的集聚地，贫富分化严重; 而我国的旧城改造发生于郊区化的初级阶段，富人到郊区购买住宅或投资或度假型居住，搬迁至郊区落户的还很有限，他们更愿意留在城市中心区继续享受繁华与便利，因此城市中贫富分化不显著; 其二，西方国家的绅士化城市中心区已经显现了“空心化”的衰败，郊区取而代之成长为新的引力点，呈现出欣欣向荣的新气象; 而我国的城市虽然出现了由中心区向外的迁移现象，但是城市中心区依旧繁荣，引力不减。我国城市中心区汇集了最优质的教育、医疗、商业、娱乐等资源，生活配套设施齐备，同期郊区的适居状况还亟待完善，其建成的配套设施与生活便利度目前还很难与城市中心区相提并论，因此，城市中心区住宅的平均价格遥遥领先，其常住人口占全市人口的比例居高不下，我国的城市中心区始终保持着炙手可热的状态。其三，西方国家的“绅士化”运动最初是中产阶级自发进行的，他们出于价值偏好、个人喜好或者利益驱使对衰落的街区进行修葺改善，逐渐提升了街区的品质，在此初始阶段，政府并未进行干预; 而我国城市中心区的更新改造首先是政府决策，出于对城市中心区黄金稀缺土地价值的利用，重新规划用地性质，再与开发商一起有计划地新建住宅或公共设施。[8]。

可见，我国城市也开始了绅士化过程，尽管它在一些大城市中产生了诸多负面影响，引发了严重的社会问题，但是它还不至于可怕到“谈其色变”的程度。换个角度来看，它也曾经充当了城市繁荣的积极推手。笔者认为只有当绅士化现象不以改善民生为出发点，而纯粹受商业利益所驱使，大规模地走高端路线时才会成为城市的灾难。

从目前我国大城市中心区新建楼盘的房价来看，绅士化运动已经逐步向高端方向发展，展露出了贵族化姿态，向城市伸出了破坏之手。其影响主要表现在两个方面： 其一，加剧了贫富的两极分化。我国的绅士化是政府主导、开发企业参与的旧城更新，政府部门追求经济增长、城市发展和政绩，开发企业追逐高额利润，他们对低收入阶层的住房进行大规模地推倒，通过补偿款或安置房等形式将贫困的原居民赶出了城市中心区，而重建的高档商品房则吸引了大量的中产阶级回流，这种以改善城市环境、提高居民生活质量为出发点的改造侵害了低收入居民的利益，缺失了社会公平，拉大了贫富差距，引发了贫富之间、政府与底层民众间的矛盾。其二，影响或破坏了城市中心区的文物古迹。城市中心区是城市的核心，在漫漫历史长河中留存了大量人类生活的印记，千百年历史更迭遗存下的建筑和景观记录了人类文明的发展变迁，是国家和民族的宝贵财富，理应受到珍视，得到有效的保护。而我国城市中心区大规模的更新改造使很多未列入保护范围的一般性历史建筑物让位于土地整合，逐渐湮没于绅士化的步伐之下; 某些被列入保护范围的历史文化古迹如梁思成故居，也曾以保护为名遭到了拆除性重建，大部分被列入保护范围的历史文化古迹虽未遭到毁灭殆尽的威胁，但周边地区如火如荼的大拆大建很可能使其受到震荡和冲击，微弱的损耗经过时间的放大就会积聚为滴水穿石的破坏力，影响了文物古迹的保存; 大规模的绅士化运动还挤占了保护区的土地资源，破坏了文物古迹的整体格局，使其孤身于现代化的高楼大厦中，失去了文化韵味。

因此，在绅士化运动大规模进行的现阶段，我们有必要对其推动力进行深入研究，追根溯源，寻求有效的措施和手段对其进行合理的引导和调控，将绅士化进程的步伐控制在合理的范围内。

四、我国大城市绅士化的动力机制。

城市的繁荣是非均质的，这是长期以来不同区域范围内复杂的区位要素共同作用的结果，繁华与破败无序地交织着，共同绘制了城市的脉络。西方发达国家的绅士化运动首先发生于城市中心的破败区域，某些艺术家因创作的需要入住到低收入社区中，继而吸引了更多的艺术家集聚，他们修葺改善了社区的面貌，提升了社区的品质，使原先破败的区域重新受到投资者的关注，大量的资金开始入驻，因此西方国家绅士化进程中最根本的动力是“文化”和“资金”，政府的作用力相对较弱。[3]这种弱化了政府调控和监管的绅士化运动一度发展到不可控制，对城市的发展产生了巨大的负面影响。很显然，我国城市绅士化现象的动力机制与西方国家不尽相同，它开始就是在政府的决策指导下进行的。起初，政府为了改善城市的综合环境，提升城市的整体形象，将目光聚焦于环境恶劣的老旧建筑物，特别是超期使用的危房和棚户，应该说这种改善的出发点是好的，也是有计划有目的地进行的，但是具体的实施结果却也出现了种种弊端，为什么在规划监管下的更新改造也不尽如人意呢? 这就很有必要细细分析我国城市绅士化的动力机制，查找出潜在的不合理因素。

第一，政府决策权力的导向。我国城市中心区破旧建筑物的改造以大规模的拆迁重建为主，这与政府追求政绩的决策方向不无联系。[9]目前，我国地方政府的政绩衡量以 GDP 为主，追求 GDP的主观倾向引导了城市更新的规模化方向。当然，大面积的成片重建也能为城市带来整体收益，一则能科学地规划改造区的用地性质，合理地布局基础配套设施，为居民打造更加舒适便利的居住环境; 二则提高土地利用的集约性，有效调整了城市的功能和结构，极大地改善了城市交通、环境等问题; 三则使改造区的面貌焕然一新，提升了城市的整体形象。[10]然而，大规模的成片开发重建也有其不足。其一，大规模的重建容易造成不必要的资金浪费。亟待修缮的残破建筑往往是零星的、分散的，而成片的开发又将部分未到使用期限的建筑物囊括在内，这样一刀切的推倒重建并不必要，或者说并不紧要; 其二，大规模的重建使拆迁居民的安置和赔偿尤为棘手，容易引发社会问题。高昂的土地成本使就地或就近安置的可能性几乎为零。由于改造后用地性质发生了变化，住宅单元大幅度减少，供需之间存在较大的缺口。即便不存在供需的缺口，原居民也难以租住或购买改建后的住宅。破落街区居住的基本都是低收入人群，改建后的住宅价格远远超出了他们的承受范围，而拆迁款对于新的房价就是杯水车薪; 同样，租住群体面对同步提升的房租也只能望楼兴叹了，就近安置的困难也基本无二。改建安置不得不把原居民迁至郊区，给他们的生活、工作带来了诸多不便。因此，即使他们本身对恶劣的住宅环境极为不满，也并不情愿迁出，以致漫天要价的钉子户层出不穷，增多了政府和民众的矛盾。其三，大规模的重建阻碍了城市更新的脚步。重建的成本与规模是成正比的，大规模的拆迁重建意味着更多的资金筹措、更周全的项目规划、更复杂的居民搬迁工作，因此，项目的审批和前期准备历时更长，急需改造的区域得不到及时更新，甚至还有因问题太多导致项目搁置的。在政府部门规模化重建思想的主导下，老旧建筑常常因更新不及时而恶化加剧，持续地衰退并影响到周边地区，这一区域很可能演变为环境更为恶劣的“城中村”，成为城市空心化的发源地，为绅士化运动提供温床。

第二，开发商的拆迁和建设的高额利益追逐。首先，开发商是追求利益最大化的商业机构，他们参与拆迁改造的根本目的就是从中获取利益。改造区是城市中心区十分稀缺的居住用地，而新建的住宅受到楼层、容积率等限制，很难达到开发商期望的得房率，为了获取高额利润，他们自然地选择高端路线的重建，通过提高住宅的单价提升利润空间。[11]其次，城市中心区住宅的平均单价位于全市之最，即使是老旧小区也价值不菲。新楼盘因其稀缺性备受瞩目，加之其全新的建筑风格、科学的户型设计、充足的停车位配备、贴心的物业管理等诸多优势，自然是愁建不愁卖。另外，高端房价的制定也是为了迎合市场的需求。我国大部分家庭结构趋于小型化，三口之家、丁克家庭已逐步成为主流，富裕家庭更是追求高品质的精致住宅，他们要求健全的配套设施，拒绝半小时以上的通勤时间，[12]城市中心区高端楼盘的推出可谓投其所好，对富裕阶层产生了强大的吸引力。

由此可见，现阶段我国城市绅士化现象的本质是政府决策、开发企业参与的高端化旧城更新，其动力归根结底就是资本和权力，二者共同作用，贵族化了城市更新的步伐，富裕阶层将贫困的原住居民更替出局。

五、有效控制绅士化现象的策略探讨。

现阶段，我国已经出现了类似于西方国家社会分化等城市问题，并且市场在城市更新改造中的作用还在不断增大，从动力机制方面来看，就是“资本”的作用力正在迅速膨胀，如若放任其肆意发展，必然导致历史教训的重演。客观分析我国城市绅士化现象的动力机制可知，“权力”对于城市的更新改造具有指挥棒作用，有了正确的方向指引才能促使城市的社会空间向健康持续的方向发展。因此，政府职能部门应该正确运用手中的“权力”，制定合理的政策方针制约市场作用，引导“资本”的流向，少一些功利，多一些务实，通过深入地探究寻找到更新城市空间的切入点，合理疏导，科学调控，将绅士化现象控制在适当的程度内，发挥其积极的影响。

我国城市的更新改造具有可控性，政府机关的决策引领着城市发展的进程。通过行政干预对资源进行合理的分配，加强其对资本的监管，让健康的绅士化改善城市的宜居环境，切实提高居民的生活水平，真正实现受惠于民。首先，城市中心区的更新改造不应该以利益回报作为排列先后位序的标准，而应该根据改善民生的紧迫性为依据，优先考虑陈旧落后的“城中村”，防止其因过度衰退沦为影响城市整体环境的顽疾。第二，慎用大拆大建，多采用小规模的修缮改造以减少人力、物力和财力投入，规避大面积的拆迁安置等难题，提高更新改造的效率。[13]第三，制定政策法规，规范城市住房市场。对开发商加强监管，防止开发商以高额利润为目的，大规模地新建高端豪宅，为过度的绅士化推波助澜。第四，重建住宅应以“平价房”、“廉租房”为主，尽可能保留相对稳定的低收入原住居民，促进主中心的社会融合。[14]第五，广泛听取城市居民对于城市规划的意见，扩大人民群众的参与度，公开透明化规划、拆迁和补偿的全过程。第六，积极筹建公益组织参与一些商业价值不高或者没有商业价值的项目，[15]鼓励私人在政策范围内的修缮改造，避免因投资渠道单一而对开发企业过度依赖。第七，加强文物古迹保护，保留城市的历史风貌，深度发掘城市内涵，彰显城市特色。

从宏观角度分析，当绅士化运动不断侵害低收入阶层的利益，就会进一步加剧两极分化，致使贫富隔离，从而激化社会矛盾，引发严重的社会问题。这些危害根源于富裕阶层对城市中心区的侵占，他们向城市中心区的集聚和城市化进程是一致的，如果能够延缓他们跨入中心区的脚步，更多地吸引其向郊区迁移，也是避免绅士化过度发展的一条思路。我国城市的绅士化现象发生于郊区化的初级阶段，这一时期构建多中心城市结构正是我国吸引人口外移、推进郊区化进程的重要举措，从人口流动的方向上看，其与绅士化现象的作用力是互逆的。如此而言，城市发展的多中心模式和绅士化现象同期并存，二者互利共赢是可能的。