由于住房保障制度的退出机制不完善，特别是以获得产权为主的保障形式，容易产生福利固化的问题。经济适用房制度没有适当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果已不再符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，由于缺乏相应的退出机制而无法操作。即使有退出机制的规定，如实物配租形式的廉租房，其退出机制在现实中也往往很难执行。因此，一旦享受了经济适用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相当一部分住房保障资源未能滚动使用在最需要住房的低收入居民身上，导致保障制度成效降低。　三对策建议。

针对前面住房保障体系存在的问题，本文提出以下几点政策性意见和建议。

1.完善住房保障工作机制。

建立专门管理机构，确保住房保障体系的健康发展。成立组织协调住房保障工作的专门机构，确保住房基金等保障工作的各个环节落到实处。实现保障性住房建设“投入——销售/租赁—— 再投入”滚动开发的良性循环轨道，总体上按照“先申请后建设、以需定产、短期内动态平衡、滚动开发、分步实施”的模式，加快保障性住房建设速度，完善保障性住房建设。成立住房普查机构，对住房相关内容进行调查，建立数据库，为住房政策颁布提供数据信息依据。

2.加强中央和地方政府的共同责任。

由于住宅是基本生活需求的组成部分，并具有准公共产品的性质。因此，政府从社会保障和收入分配的角度出发必须进行干预。由于社会保障和收入分配主要是中央政府的职责，因此，住房保障首先是中央政府的责任。但是由于住宅不具有空间上的流动性，地方政府也有不可推卸的责任。这样把住房保障作为中央政府和地方政府的共同责任，提高政府的重视力度，通过立法使住房保障的主体、责任、实施方式和住房标准等问题都有法可依、有章可循。

3.制定相应的政策来抑制炒房行为的扩张。

在炒房过程中，牟利的多数是收入高的人群，房价的高涨同时还增加了低收入人群购买房子的困难，激化了购房的矛盾。政府可以通过在购买上等限制等来阻止投机分子的破坏，更好地保障低收入人群。

4.构建与多层次家庭需求相适应的住房供给体系，加快发展经济租用房，实施经济租用房政策。

住房保障制度的实质内容是保障居住权而不是产权，即解决的是有房住的问题。这就需要确定市场上经济适用住房、廉租住房和商品住房合理的供应比例，以满足社会上不同的住房需求。具体内容包括：(1)中等偏上及以上收入的家庭可以按照完全市场化的商品房供应体系中购买商品性住房;(2)中等及中等偏下收入的家庭可以按照相关规定申请经济适用住房;(3)低收入家庭包括低保以下的困难家庭，政府可以根据规定发放住房租赁补贴活着租购廉租住房;(4)住房供应体系中低端的供应可以通过租用方式实现，使保障住房能够流转起来，发挥保障住房的最大效用。经济租用房又称经济性租房，是指政府持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金低于同等条件下的市场租金价格，居住条件好于廉租房，提供给不符合廉租房申请条件而住房确实存在困难的人群，也就是城市的“弱势群体”。这样才能逐渐实现调控措施的专项化和动态化，形成一种可控的发展局面。通过实施有效的控制结构的措施，真正实现高端靠市场解决，中端有政府支持，低端有社会保障三位一体的住房供应体系。

5.完善保障住房的各种配套设施，使中低收入居民不仅有房可住，而且要住得方便。

要求保障住房的选址一定要在交通相对便利，基础设施相对完善，而且经济发展有一定基础的地方。这样才能更好地解决低收人人群出行、就业问题。

6.政府主导加大资金投入与土地供应等配套措施的力度建立稳定性保障住房的资金来源制度。既然中央财政要60%、地方财政要7O%用于民生，参照国际经验，建议将住房保障支出占GDPI% 并列入财政支出范畴。同时建立各级财政社会保障资金投入的稳定增长机制等解决资金不足的问题。用地审批、计划审批、建设管理和资金支出等方面，落实各项政策：确保经济适用房和廉租住房的建设;尽快完善为经济适用房和廉租住房配套的交通、文化卫生、教育等公共设施建设;加强金融创新等。

7.建立健全审查考核监督体系，方式和手段上层次化、多样化，分步推进、逐步到位。

房屋保障体系的建立是惠及民生的一件大事，相关地域要建立起严格的收入划分标准和资格审查制度建立社区住房保障服务平台，充分发挥街道和社区等基层服务点的职能做好基础性工作;建立起住房保障信息管理平台，为需要保障的住户提供周到的信息服务;建设公开、公平、透明的监督平台，实现住房保障体系信息的公开化;完善保障性住房贷款的担保体系，完善抵押担保贷款保障制度，为困难群体解决资金难题。各级政府和相关部门要将其纳入年度工作考核目标和问责内容中。监察部门、政协委员、人大代表等要行使监督职能;社区居委会、街道办事处等基层组织要定期对申请人进行调查和走访，对违规行为加大处罚的力度，维护住房保障制度的公平性和公正性。

8.建立和完善保障性住房的退出机制。

这一机制的完善更有利于保障性住房的循环使用，节约社会资源，最大限度的利用好住房资源。通过调整公共租赁住房、廉租住房和经济适用住房的再转让制度，限制流通的范围，建立起相应的退出机制;完善被保障人的收入跟踪监测制度，设定退出的条件，提高操作的透明度，对违法的行为加大处罚力度，逐步建立起保障性住房的诚信体系;住房保障体系存在的问题及对策研究对主动退出社会保障性住房体系的租赁户给予一定的优惠政策，为其提供低息购房购房贷款，购房税费减免等。

四结语。