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浅议房地产企业所得税若干问题

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2014-10-23

10、差旅费、会议费和董事会费

按照《扣除办法》的规定,企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费,主管税务机关要求提供证明资料的,应能够提供证明其真实性的合法凭证,否则不得的税前扣除。差旅费的证明材料包括:出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费证明材料包括:会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

11、佣金

佣金是指企业在推销产品或劳务过程中向提供中介服务的中介机构和代理人支付的合法报酬。按照《扣除办法》的规定,企业发生的佣金符合下列条件的,可计入销售费用:

(l)有合法真实凭证;

(2)支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的企业或个人(支付对象不含本企业雇员);

(3)支付给个人的佣金,除另有规定者外,不得超过服务金额的5%。

按照规定,企业在推销产品或劳务过程中支付的回扣(向非法中间介绍人支付的费用,包括支付给国家公务人员的居间介绍费用)不得在税前扣除。

12、劳动保护支出

按照《扣除办法》规定,企业实际发生的合理的劳动保护支出,可以扣除,劳动保护支出是指企业确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等发生的支出。企业发放的非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的支出,除从职工福利费用中支出的以外,一律视为工资薪金支出。按照国税函发[1996]673号文件规定,企业职工冬季取暖补贴和职工防暑降温费,据实在税前扣除。

13、违约金、罚款和诉讼费

按照《扣除办法》的规定,企业按照经济合同规定支付的违约金(包括银行罚息)、罚款和诉讼费可以扣除。

14、按照国税函[1999]486号文件规定,企业按国家统一规定交纳的住房公积金,首先应用住房周转金支付,住房周转金开支不足的部分,经主管税务机关审核,可在税前扣除。

15、按照财税字[1997]022号文件的规定,企业收取和交纳的各种价内外基金(资金、附加、收费),属于国务院或财政部批准收取,并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户,实行收支两条线管理的,不征收企业所得税,并允许在计算交纳所得税时做税前扣除。

16、按照财税字[1997]022号文件规定,企业根据劳动部关于《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》规定支付给职工的经济补偿金,可在税前扣除。

不得扣除的项目

按照《条例》规定,在计算应纳税所得额时,下列项目不得扣除:

1、资本性支出;

2、 无形资产受让、开发支出;

3、违法(主要指行政法规)经营的罚款和被没收财物的损失;

4、各项税收的滞纳金、行政性罚金和罚款;

5、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分;

6、超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠,以及非公益、救济性的捐赠;

7、 各种非广告性质的赞助支出;

8、纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等,因被担保方不能还清贷款而由该担保人承担的本息等,不得在担保企业税前扣除;

9、与取得收入无关的其它各项支出;

纳税人与其关联企业之间的业务往来(包括资金、经营、购销),应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款和费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用,而减少其应纳税所得额的,税务机关有权进行合理调整。

10、存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备金(包括风险投资准备金)以及国家税收法规规定可以提取的准备金之外的任何形式准备金;

11、企业已出售给职工个人的住房,不得在企业所得税前扣除折旧和维修管理费。

亏损弥补

企业所得税法规定,纳税人发生年度亏损的,可以用下一纳税年度的所得弥补;下一纳税年度的所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,但是延续弥补期最长不得超过5年。5年内不论是盈利或亏损,都作为实际弥补期限计算。这里所说的亏损,是企业财务报表中的亏损额经主管税务机关按税法规定核实调整后的金额。

免税所得

按照税法规定,企业的部分收入,如国债利息收入、技术转让收益等,免征企业所得税。对于这些免征企业所得税的收入,应当从当期应纳税所得额中减去。

(一)国债利息收入

按照《所得税暂行条例实施细则》的规定,纳税人购买国债(指财政部发行的国库券、公债,不包括国家计委发行的国家重点建设债券和中国人民银行批准发行的金融债券)的利息收入(仅限于企业从一级市场购入并一直持有到期兑付的国债利息收入),不计入应纳税所得额。所以在计算应纳税所得额时,应当将已经计入投资收益的国债利息收入减去。

(二)免税的补贴收入

按照税法规定,企业取得国务院、财政部和国家税务总局文件明确规定专门用途的国家补贴和其它补贴收入可以不计入应纳税所得额,如无文件明确,应一律并入实际收到该补贴年度的应纳税所得额计算纳税。所以在计算应纳税所得额时,对于有文件明确规定可以不计入应纳税所得额的补贴收入,应当减去。

(三)免税的纳入预算管理的基金、收费或附加

按照税法规定,纳入预算管理的基金、收费或附加免征企业所得税。所以在计算应纳税所得额时,对于纳入预算管理的基金、收费或附加,应当减去。

(四)免予补税的投资收益

对于股息性所得,由于是税后所得,凡是投资方企业适用的所得税税率等于被投资企业所得税税率的,或者被投资企业因享受国家税法规定的定期减税、免税政策优惠而使其所得税税率低于投资企业所得税税率的,投资企业不再征收企业所得税;投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业所得税税率的,其取得的投资所得应当按规定还原为税前收益,按照税率差额依法补缴企业所得税;投资方企业适用的所得税税率低于被投资企业所得税税率的,不退还已经缴纳的企业所得税。

(五)免税的技术转让收益

按照税法规定,企业进行技术转让以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术培训的所得,年净收入在30万元以下的,免征企业所得税。在前面计算企业的收入总额和扣除项目时已经将企业的技术转让收入和技术转让支出包括在内,在此应当将企业当期免税的技术转让所得(技术转让收入减去技术转让支出)扣除。

(六)按照财税字[1997]77号文件规定,企业接受的捐赠的实物资产,不计入企业的应纳税所得额。企业出售资产或进行清算时,若出售或清算价格低于捐赠时的实物价格,应以接受捐赠时的实物价格计入应纳税所得或清算所得;若出售或清算价格高于捐赠时的实物价格,应以出售收入扣除清理费用后的余额计入应纳税所得或清算所得,依法缴纳企业所得税。企业接受捐赠的现金资产转入资本公积金,不予计征所得税。

此外,按照规定,根据《国家赔偿法》的规定,因国家机关及其工作人员违法行使职权,侵犯企业合法权益,造成损害的,对受害人依法取得的赔偿金不征收所得税。

资产的税务处理

按照《条例》、《实施细则》和《扣除办法》的规定,企业在经营活动中使用的固定资产的折旧、无形资产和递延资产的摊销可以在税前扣除。

(一)固定资产的计价与折旧

税法中对于固定资产的计价与应计提折旧的固定资产范围的规定同会计制度中的相应规定基本一致,需要说明的是,对于折旧年限不得短于以下规定:

①房屋、建筑物为20年;

②火车、轮船、机器、机械和其它生产设备为10年;

③电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。

对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备,以及常年处于震动、超强度使用或者受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备,确需缩短折旧年限或采取加速折旧的,由企业提出申请,经当地主管税务机关审核,报国家税务总局批准。

按照规定,企业固定资产折旧的计算,原则上应从固定资产原价中减除不低于原价10%的残值后,采用直线法计提折旧。

(二)无形资产的计价和摊销

税法中对于无形资产的计价的规定同会计制度中的相应规定基本一致,非专利技术和专利的计价应当经法定评估机构评估确认。

按照规定,企业购买计算机硬件所附带的软件,未单独计价的,应并入计算机硬件作为固定资产管理;单独计价的软件,应作为无形资产管理。

按照规定,企业为取得土地使用权支付给国家或其它纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理,并在不短于合同规定的使用期限内平均摊销。

无形资产的摊销,应当采取直线法计算。

受让或投资的无形资产,法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的,按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限摊销;法律没有规定使用年限的,按照合同或者企业申请书的受益年限摊销;法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的,或者自行开发的无形资产,摊销期限不得少于10年。

(三)递延资产及其摊销

企业在筹建期发生的开办费,应当从开始生产、经营月份的次月起,在不短于5年的期限内分期扣除,对经营期不足5年的,经当地税务机关审核批准,按其经营期限以直线法平均计算摊销。开办费是指企业在筹建期发生的费用,包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。

按照规定,企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。企业固定资产的改良支出,如固定资产尚未提足折旧,可增加固定资产价值;如固定资产已经提足折旧,可作为递延资产,在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理,应视为固定资产改良支出:

(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上的;

(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上;

(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

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