2015年土地估价师考试《案例与报告基础》练习题五
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。
2.土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。
3.土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4.建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1.一般因素(略)
2.区域因素
(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。
(2)交通条件(略)
(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3.个别因素
(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无
影啊。
(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
1.比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2.比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。3.因素条件说明
答案：
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
1.估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。
2.地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。
3.需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。
4.土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。
5.土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。
6.土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。
7.估价对象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有误，超过了法定最高年限。.
8.估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。
9.在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2.2。
10.市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。
11.比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。
12.市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。
13.动拆迁费用按当时(2006年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。
14.按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。
15.按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应说明该周期是否为社会平均拆迁周期。16.利息率取值有误，2007年2月起，一年期利息率调整为5.31%。
17.因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。
18.估价对象出让时间为2006年11月，估价时点为2009年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。
19.扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57.18×[1-1/(1+r)67.33]/[1-1/(1+r)70]，r为土地还原率。
20.因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。
21.成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式为：1/[1-1/(1+r)67.33]，r为土地还原率。
22.总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。
23.附件中缺土地权属来源文件。
24.附件中缺估价对象利用照片。