精品学习网

职业资格

2014年土地登记代理人《地籍调查》复习要点(三)

2014-04-17 16:55:42 字体放大:  

土地登记代理执业风险防范

所谓土地登记代理执业风险是指土地登记代理人因在执业过程中未能完成代理事项或未能正确履行代理职责所要承担的法律责任。它主要表现为因代理违约而产生的违约风险、因代理失败或代理不当而产生的风险等。虽然典型的土地登记代理纠纷案例并不多见,但其潜在的执业风险业内人士应予以足够的重视。

土地登记代理风险的成因

产生土地登记代理风险的原因是多方面的,从根本上说,主要来源于委托人、土地登记代理人及其代理机构自身和土地登记代理人的执业环境三个方面。

因委托人产生的风险因素

1.委托人的委托意向。委托人委托代理人进行土地登记的初衷各有不同,有的是因为不了解土地登记法律法规,希望通过土地登记代理人的指导和帮助以降低登记风险,防止权属纠纷和权益受损。有的委托人则是为了谋求不正当利益。土地登记代理人只能严格按规范化的工作程序履行代理职责,土地权利人适时提供真实、完整的权属依据资料,则代理风险一般不高。委托人的委托代理意向与土地登记相关法律、法规和土地登记机关的要求偏离度越大,意味着代理人完成代理工作的可能性越低,其执业风险就越大。

2.委托人的合作态度。有的委托人的土地登记意识并不差,但不是很理解土地登记代理工作的特殊性。他们虽然签订了土地登记代理协议,但对土地权属纠纷处理结果、界址争议最终解决方案的选择权等等,往往有倾向性要求。在诸多目的驱使下,他们往往认为可以通过一次代理,达到全程代理的目的,因而不对代理人进行有效的配合,从而使土地登记代理人违约风险增加。

因土地登记代理人及其机构产生的风险因素

1.执业人员的职业道德水平和专业胜任能力。土地登记代理执业人员的专业能力和职业道德水平直接影响其工作态度、代理质量和代理结果。有的土地登记代理机构及个别土地登记代理人在利益动机的驱使下,为谋求眼前利益,往往不顾国家法律法规,为委托人提供背离其执业道德的服务。

同时,土地登记代理人作为服务中介,必须具备一定的专业技能。如果执业人员不具备专业能力,不能把握实际操作的环节,遇到各种复杂问题无力解决,就将使执业质量无法得到保证,执业风险难以控制。

2.土地登记代理机构执业质量监控体系。土地登记代理机构自身要有健全的质量控制体系,包括土地登记代理的工作规程、工作底稿的编制与审核,土地登记代理人与助理人员的工作分工,重要土地登记代理文书的多级复核制等等。目前我国大多数土地登记代理机构显然不具备规范严密的内部质量监控体系,这就给风险的发生提供了契机。

因土地登记代理人执业环境产生的风险因素

1.法定地位、法定业务不明确。我国虽然先后出台了《土地登记代理试点试行办法》、《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》等几个规范性文件,但在《行政许可法》出台后,土地登记代理人因其所从事的职业关系到国家公共利益和宏观经济政策的实施,需具备一定的信誉和特殊技能,成为应该需设定行政许可的事项。根据这一规定,如果土地登记代理行业仅仅依靠上述规范性文件开展业务,那么整个行业的发展将会受到极大的制约,也必将影响到土地登记代理人的特殊信誉、代理资格甚至是代理某些业务的合法性。再看我国土地登记代理人的主要业务,尽管上述规范性文件对土地登记代理机构的权利义务、代理业务范围等作了规定,但均未明确提出法定业务的概念。另外上述文件的效力层次也是个问题,这留下了很大隐患。一方面,土地权利人对土地登记相关事宜既可以自行办理,也可以委托中介机构代为办理,土地登记代理机构为了发展业务,要么依靠行政介绍或强行划分业务,要么采取各种办法满足客户要求,为客户争取更多的“利益”;另一方面,土地登记代理机构进行的很多业务,既可以理解为是土地登记机关的工作职责,也可以理解为是代理业务,到底如何裁定,没有明确规定。

2.执业准则、技术规程不具体。土地登记代理人至今没有具体的执业准则和技术规程。土地估价师行业经过数年的发展,相继制定了一系列国家标准的运作规则和技术规程,它既是执业过程的行动准则,同时又是执业估价师的保护伞。但到目前为止,土地登记代理行业仍未制定具体的执业准则,执业人员只能根据自己认为正确的工作方法进行代理活动,土地登记代理人在代理活动中无规则可循,难免产生一些遗漏。

土地登记代理风险的防范

对如何防范土地登记代理风险,目前业内尚无公认有效的办法,这里笔者提出以下几点看法。

加快土地登记代理有关法制建设步伐

尽早建立起全国统一的、独立的、完善的、规范的土地登记代理法律体系。这不仅能约束代理机构及从业人员的行为,同时也能降低执业风险,真正从制度上保障土地登记代理事业的健康发展。目前可考虑进一步修改和完善《土地登记代理试点试行办法》和制定《土地登记代理人职业注册登记办法》,在此基础上结合《行政许可法》,提高《土地登记规则》的效力等级,制定并颁布《土地登记法》,将土地登记代理业务以法律的形式予以确定。同时,在目前可做业务的基础上确定适当的法定业务内容,为土地登记代理行为提供明确的法律依据。

强化土地登记代理行业的行政管理及行业自律管理

一是行政管理。规范化、法制化的土地登记代理,能提高政府行政效率,促进土地市场信息的交流,在土地市场建设进程中发挥着举足轻重的作用。因此,作为管理机关的各级国土资源管理部门,应积极支持土地登记代理工作,加强行政管理。如建立土地登记自我举证制度,把土地登记工作中的一些技术性、业务性工作从行政职能中分离出来,减少登记环节,推向社会,由登记代理机构承担。此外还应逐步增加土地登记代理人的可做业务,拓宽代理市场,通过严格土地依法登记,明晰土地产权,为土地登记代理创造良好的执业环境,促使其规范运作和健康发展。

二是行业自律管理。一是建立和完善行业自律管理体制,为土地登记代理行业的发展提供组织保证;二是根据本地区实际情况,建立健全管理制度和管理办法,为土地登记代理行业的发展提供制度保证;三是规范从业人员的执业行为,提高土地登记代理行业的服务意识和服务水平。笔者认为,可借鉴日本司法代书制度,设立土地登记代理人联合会,具体负责土地登记代理人的注册和统一的继续教育和管理,并向政府提出土地登记代理业务制度方面的建议,参与行业政策的制定。在此基础上下设公共委托登记代理协会,负责承担政府部门、其他公益事业单位的代理工作。只有符合条件并加入该协会,接受协会管理的土地登记代理机构方可经营公共委托的代理业务,未加入协会的代理机构只能受理一般私人或者法人的委托业务。

加强内部制度建设,建立严格的质量监控体系

土地代理机构要尽快建立健全包括土地登记代理管理办法、操作规范、工作底稿、业务、人事、办公、财务等各项管理制度,有了这些制度,管理便有章可循、有据可依。只有这样,代理机构才能最大限度地降低自已的执业风险,在激烈的市场竞争中赢得主动。为规避土地登记代理活动中可能产生的纠纷,降低土地登记代理执业风险,应尤其重视以下几个方面:

一是签订规范的代理合同。土地登记代理人应和委托人签订规范的代理合同,以明确双方各自的权利义务、代理范围及连带责任。同时代理事项和收费标准也要有一个明确的约定,以免在履约或发生纠纷时,因法律界定不明而引发执业风险。在这方面,政府或土地登记代理行业协会也可以制订符合合同规范的示范合同文本,加以推广。

二是制定服务标准,明确服务内容和要求。土地登记代理行业的服务标准是土地登记代理人为委托人提供服务的行为准则依据。同时又是土地登记代理人应当履行的合同义务。制定符合市场条件、行为准则、各方利益的服务标准,是维护代理人与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段,有利于提高土地登记代理行业的执业水平,树立良好的执业形象。

三是告知必要的代理活动事项,利于委托人监督。委托人应当对土地登记代理人的资格条件、信用能力、服务标准、合同的内容、签约条件、履行方式等内容具有知情权。土地登记代理人应当以公开的告知方式告知委托人,并在合同订立前让委托人知晓。避免委托人在不了解、不知情或受到不当引导的情况下做出影响自已权益的决定,进而造成合同纠纷。

四是加强代理机构内部的质量控制,树立风险意识。代理机构要把执业质量控制贯穿于代理全过程。在业务承接、代理协议的签订、人员委派、检查、监督、复核等方面制定切实可行的管理办法,保证各个环节都能得到有效控制。

构建土地登记代理诚信体系

构建土地登记代理行业诚信体系应把握如下原则:

一是坚持职业操守,做到客观公正。要明确规定对于风险较大、可能导致严重偏离正常范围的业务,可以拒接。对于委托人的违法指令,土地登记代理人有权拒绝执行。

二是坚持诚信为本,树立品牌意识。土地登记代理机构在实际运作过程中要信守“麦肯锡”的经营原则:“不承揽没有能力承办的业务”,量能承担,不变相超范围经营;坚持用户利益至上,树立品牌意识和“不为有限的收入承担无限的市场风险和法律风险”的经营理念。

引入职业责任风险保障机制

目前,北京、上海等大中城市对注册会计师、房地产估价师等执业人员实行了职业责任保险制度,这给防范土地登记代理的执业风险提供了新的思路和方法,即建立土地登记代理人职业责任保险制度。执业责任保险从土地登记代理人执业登记注册环节就应开始建立,包括两项内容:一是个人执业责任风险保险金,二是机构执业责任风险保险基金。建立必要的风险保险制度,在执业风险实际发生时对保护执业人员的利益将起到积极作用。

相关推荐:

2014年土地登记代理人《地籍调查》复习要点(一)  

2014年土地登记代理人《地籍调查》复习要点(二) 

将此信息分享到: qq空间 新浪微博 百度搜藏 人人网 更多