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2014年土地登记代理人《登记实务》的要点提炼(8)

2014-04-24 15:20:13 字体放大:  

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土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记

土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记是对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他项权利发生改变而进行的土地登记。

土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记有如下几个特点:

(1)土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记发生在初始土地登记和设定登记之后;

(2)土地使用权、所有权和土地他项权利变更是指三种权利主体的改变,客体的部分改变及部分内容的改变;

(3)土地使用权、所有权和土地他项权利变更具有日常性和个别性。

土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记可分为四种类型:

(1)划拨国有土地使用权变更登记;

(2)出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记;

(3)集体土地所有权及集体土地使用权变更登记;

(4)土地他项权利变更登记。

第一节 划拨国有土地使用权变更登记

一、基本概念

划拨国有土地使用权变更登记,是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。

划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况:一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续;二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。

二、法律特征

(一) 划拨国有土地使用权补办出让手续

1、以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。土地使用者缴纳全部出让金后,土地行政主管部门直接办理土地使用权出让登记。

2、未经市、县人民政府土地行政主管部门批准办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的划拨土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。

3、符合下列条件的,经市、县人民政府土地行政主管部门批准和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (2)领有国有土地使用证; (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (4)签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。

(二)城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权

1、己购公有住房和经济适用住房的概念

己购公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或者标准价)购买的公有住房,或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

2、己购公有住房和经济适用住房的销售对象

城镇公有住房,除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外,均可向城镇职工出售。经济适用住房的销售对象为城镇中低收入家庭。 职工按成本价或标准价购买公有住房,或按政府指导价格购买经济适用住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。

3、出售公有住房的价格标准

出售公有住房的价格一般分为成本价、标准价两种,具体标准由市(县)人民政府逐年测定,报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。

4、已购公有住房和经济适用住房者的权利内容

(1)职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有; 职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有; 职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。

(2)已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售:①以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; ②住房面积超过省。自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; ③处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; ④产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;⑤已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;⑥上市出售后形成新的住房困难的;⑦擅自改变房屋使用性质的;⑧法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

(3)已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度,须经有关部门审核批准

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定:以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。因此,已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的,应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请,并提交房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书;同住成年人同意上市出售的书面意见;个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见等相关材料。

经房地产行政主管部门审核,准予出售的房屋,由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续,如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则,由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

(4)公有住房和经济适用住房上市出售后的利益分配

城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。 以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,可以先按照成本价补足房价款及利息,原购住房全部产权归个人所有后,该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有;也可以直接上市出售,其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后,由职工与原产权单位按照比例分成。原产权单位撤销的,其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后,纳入地方住房基金专户管理。

(5)办理住房过户和产权转移登记手续

职工购买住房都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书,产权证书应注明产权属性,按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房,应按国家规定交纳有关税费。

公有住房和经济适用住房上市后,买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内,应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

1999年5月1日《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》实施以前,已购公有住房和经济适用住房尚未办理土地使用权证书的,并于2000年底以前进行上市交易的,只要原出售公有住房和经济适用住房的单位已经办理初始土地登记,享有合法的土地使用权,现房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。对于不属于土地行政主管部门工作进度所致,而是房屋产权人不按照土地行政主管部门的要求履行申请登记义务,办理土地登记手续的,不适用上述政策,可不予办理土地变更登记手续。

5、楼房用地分摊办法

楼房用地分摊可根据不同情况采取不同方法解决。对地方已有明文规定的,可继续按规定执行。对没有规定,且有明显界限的住宅小区,可以按住宅小区形成的封闭界限,设立共用宗进行土地面积分摊;对开放式难以确定明确界限的住宅小区,可按楼房基座占用土地面积分摊,对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积可以只造册,不登记,在造册时,明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有。

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