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2014年土地登记代理人《登记实务》的要点提炼(4)

2014-04-24 15:15:35 字体放大:  

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土地登记公开查询

土地登记公开查询,是指为方便单位和个人查询土地权利状况,保障土地权利人的合法权益,实行的土地登记资料可以公开查询的措施。这里的土地登记资料是指土地登记机关在土地登记过程中形成和收集的一系列文字和图件资料,包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表、地籍图等(以下简称原始凭证)以及土地登记机关形成的最终登记结果,如土地登记卡和宗地图等(以下简称土地登记结果)。

土地登记公开查询的意义

一、实行土地登记公开查询是完善土地登记制度的必然要求

土地登记根本作用和意义在于公示,即将土地权利状况和土地权利变动状况向社会公众显示,土地登记是土地权利变动的法定公示方式。从这一点讲,将土地登记特别是土地登记结果向社会公开,是土地登记内在的必然的要求。土地登记资料只有实行可公开查询,才能切实做到让社会了解土地权利的状况,才能真正把土地登记的公示作用落到实处。

二、实行土地登记公开查询是保障土地权利人或土地权利变动当事人的合法权益,维护土地市场秩序的必然要求

实行土地登记资料可公开查询,实现了土地登记信息的社会化服务,土地市场中的各主体可以通过查询土地登记资料、了解土地的权利状况,从而可以有效地降低交易风险,尽可能地避免土地市场欺诈,达到交易安全。土地属不动产,具有位置、固定、不可移动的特点,土地的交易实质是一种权利的交易,而土地权利是看不见、摸不着的,只有实行土地登记的可公开查询,才能使市场主体方便地了解到真实的土地权利状况。土地登记公开查询是保障土地权利人的合法权益,促进土地市场健康发展的需要。

三、实行土地登记公开查询是土地行政主管部门依法行政的需要

实行土地登记的公开查询,土地登记的结果允许社会公众利用和查阅,土地登记机关的土地登记行为将直接置于全社会的监督之下,要经受全社会的考验,这就要求土地部门必须在登记工作中规范操作,在公示中依法行政。这就对土地登记提出了较高的要求,迫使土地登记机关工作人员提高工作效率、改进工作作风,增强人员素质,真正做到依法行政,从而提高政府部门的威信。

土地登记公开查询的法律依据和范围、方式

一、土地登记公开查询的法律依据

开展土地登记公开查询的法律依据是《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第三款和《土地登记规则》第六十二条。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第三款规定:“土地登记资料可以公开查询”。

《土地登记规则》第六十二条规定:“土地登记文件资料的查阅,按照土地行政主管部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。需要查询土地登记文件的,受让、抵押权人和承租人应当提出书面请示。凡符合查询规定的,土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料。”

二、土地登记公开查询的范围

(一)土地登记结果的查询范围

土地登记资料包括权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表、地籍图等原始凭证和土地登记卡、宗地图等土地登记结果。其中,土地登记结果是记载土地权利现状的,由于土地权利是对世权,土地利用具有很强的社会性,一般说来,土地登记结果不仅关系到土地权利人自身的利益,而且还关系到有关土地权利变动当事人乃至整个社会的利益,因此,土地权利人、土地权利变动当事人乃至社会公众都有权利知晓该土地权利状况,故土地登记结果在一般情况下可由任意单位和个人查询,换言之,土地登记结果的查询范围不受限制。

(二)原始凭证的查询范围

原始凭证是记录土地权利历史状况或记录土地登记过程等的一些文件资料。如土地使用权转让合同等权属来源文件或土地登记申请书、土地登记审批表等土地登记过程性文件,其中的一些信息,如合同金额、审批记录等都已超出了一般应该让公众知晓的土地权利状况的范围,可能涉及土地权利人、当事人等的一些个人隐私和商业秘密;因此对原始凭证的查询应当受到一定的限制。具体来说,原始凭证可以按照以下规定的范围查询:

1、土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料;

2、土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料;

3、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

(三) 特殊登记资料查询的限制

这里所说的特殊登记资料是指涉及国家安全、军事设施等保密单位的土地登记资料及有关法律、法规规定保密的土地登记资料。这类土地登记资料由于保密要求,不得公开,或一旦公开,将威胁到国家的安全,或造成其他严重后果,所以这类土地登记资料的查询要受到严格的限制,不在公开查询的范围内。如涉及军事用地的登记资料,一般不得查询。

三、土地登记公开查询的方式

土地登记资料的查询有多种,如传统的手工查询方式,先进的计算机查询方式和手工查询、计算机查询并行的方式等。但无论是哪一种查询方式,土地登记的查询人都可以阅读或自行抄录所查到的土地登记信息,同时也可以委托土地登记机关摘录或复制有关的土地登记资料,土地登记机关就提供这种服务。如果土地登记查询人要求土地登记机关对其所提供的查询结果、鉴证盖章,以确保所查询结果的准确性和权威性,土地登记机关应当加盖印鉴鉴证。如果土地登记查询人查询的宗地告知没有土地登记资料,土地登记查询人要求土地登记机关出具无土地登记记录的书面证明的,土地登记机关应当出具无土地登记记录的书面证明。

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