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2014年房地产经纪人《基本制度与政策》重点9

2014-04-21 16:44:03 字体放大:  

精品学习网为您整理了2014年房地产经纪人《基本制度与政策》重点,希望能给您的备考带来帮助!

房地产的主要内容

房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。具体来说,房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租凭、房地产抵押、房地产中介咨询等行为,以及对经济活动进行控制和管理的行为。可以看出这个行业里涉及到房地产开发建设、流通和消费服务、调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约,从而形成一个有机的产业整体。房地产的主要内容具体地说就是:

(1)土地开发和再开发

(2)房屋开发和建设

(3)地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租凭和抵押

(4)房地产经营,包括房产(含土地使用权)买卖、租凭、抵押等

(5)房地产中介服务,包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等

(6)房地产物业管理服务,包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等

(7)房地产金融,包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。

确切地说,房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员,构成了上述要素的有机体系。

土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给上地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义一般包括以下内容:

1、土地使用权出让,也称批租或土地一级市场,由国家垄断,任何单位和个人不得出让土地使用权;

2、经出让取得土地使用权的单位和个人,在土地使用期限内只有使用权,在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权;土地使用权可以进入市场,可以进行转让、出租、抵押等经营活动,但地下埋藏物归国家所有。

3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

4、集体土地不经征用(成为国有土地)不得出让;

5、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权力义务的经济关系,具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

一、商品房预售制度概述

商品房预售产生于20世纪80年代初,世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立商品房预售许可制度,《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管做出了具体的规定。在存量住房尚未基本满足社会需求,且直接融资渠道尚未充分形成的情况下,商品房预售制度对解决住房问题发挥了重要作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市达90%以上。

二、商品房预售的条件

《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

房地产广告,指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。为了加强房地产广告管理,规范房地产广告制作单位、发布单位以及房地产广告用语等行为,1998年12月3日国家工商行政管理局发布了重新修订的《房地产广告发布暂行规定》,对房地产广告作了以下规范性的规定:

一、房地产广告应当遵守的原则及要求

发布房地产广告,应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确,符合社会主义精神文明建设要求,不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目,不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚。

二、禁止发布房地产广告的几种情形

《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。虚假内容主要是指:向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等。

凡下列情况的房地产,不得发布广告:

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;

(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(4)预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;

(5)权属有争议的;

(6)违反国家有关规定建设的;

(7)不符合工程质量标准,经验收不合格的;

(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

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