2014房产估价《经营管理》重点解析15

2014-10-21 15:00:23 字体放大:  

2014房产估价《经营管理》重点解析15

房地产市场的特性

房地产市场作为市场体系的基本组成部分,具有市场的一般规律性,如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性,房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位,导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性,包括:垄断性、外部性和信息不对称性等方面。

市场供给的垄断性。市场供给在短期内缺乏弹性;市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性,难以形成统一的竞争性市场,房地产市场容易存在部分或地域性的垄断。如定价采取价格领袖制→合谋、垄断

市场需求的广泛性和多样性。房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件,是一种基本需求,市场需求具有广泛性;需求者购置房地产时有不同目的和设想,需求具有多样性。

市场交易的复杂性。交易是产权的流转及其再界定;交易通常需要经过复杂和严密的法律程序,耗费时间长,交易费用多;信息缺乏,交易通常需要房地产中介人员提供服务。

市场价格与位置密切相关。物业价格与其所处的地理位置关系极大;价格总体呈向上波动的趋势;现实价格是长期考虑下个别形成,不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。

存在广泛的经济外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展→财政收入增加→城市基础设施建设和环境改善→正外部性;房地产价格上升→支付能力下降→住房问题→金融风险、金融危机→影响整体经济的持续稳定发展→负外部性

市场信息的不对称性。房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性,导致质量离散、交易分散、不频繁且私密性强,从而存在更严重的信息不对称问题。解决途径是发展房地产估价等专业服务业,政府加强市场信息发布工作,提高房地产市场透明度。

以上六个方面是房地产市场的主要特征,但对某一国家或地区的房地产市场,还要受其社会经济环境的影响,尤其是受到社会体制的规定。