2013中级会计实务重难点:房地产的转换

2013-10-11 10:58:54 字体放大:  

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房地产的转换

(一)房地产形式及转换日

房地产的转换,实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

大多数企业一般情况下,是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算,在经营过程中将其出租,转换为投资性房地产。出租日即为转换日。

非投资性房地产转换为投资性房地产,通常将租赁期开始日作为转换日;投资性房地产转换为非投资性房地产,通常在租赁期结束时做相关的转换处理。

(二)房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换

核算要点:对应结转,不确认损益。

对应结转:指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产,还是非投资性房地产转换为投资性房地产,应将相应的科目对应结转。科目对应关系如下:

“固定资产”或“无形资产”对应 “投资性房地产”;

“累计折旧”或“累计摊销”对应“投资性房地产累计折旧(摊销)”;

“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”对应“投资性房地产减值准备”。

不产生损益:指对应科目金额对应结转,不会产生差额。

作为存货的房地产转为采用成本模式计量的房地产时,按照教材处理。

2.公允价值模式下的转换

这种转换方式下,通常转换时的公允价值和账面价值不一致,会产生差额。如何处理该差额是问题的关键:

(1)投资性房地产→非投资性房地产(投资性房地产转换为自用房地产、存货)

无论公允价值高或低,公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。

转换日会计处理:

借:固定资产/无形资产等(投资性房地产的公允价值)

贷:投资性房地产――成本

――公允价值变动(或借记)

公允价值变动损益(或借记,金额倒挤)

不论公允价值与账面价值孰高,均将差额计入公允价值变动损益。

(2)非投资性房地产→投资性房地产(自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产)

转换日的公允价值大于账面价值的,差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目,转换日的公允价值小于账面价值的,差额借记“公允价值变动损益”科目。

转换日会计处理:

借:投资性房地产――成本 (转换日的公允价值)

累计折旧(或累计摊销)

固定资产减值准备(或无形资产减值准备)

公允价值变动损益(或贷记资本公积――其他资本公积)(差额,倒挤)

贷:固定资产(或无形资产)

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